NOVALAND VÀ BÀI HỌC CHO SỰ PHÁT TRIỂN QUÁ NÓNG CỦA BĐS
—————————————
Đúng ngày mùng 1 Tết Canh Tý (25/01/2020), Novaland (NVL) gửi “đơn kêu cứu”cho Bộ Xây dựng vì cho rằng bị mắc kẹt ở dự án bị tạm dừng tại Thủ Thiêm (TPHCM) do vướng thủ tục pháp lý. Theo NVL, nếu không được Nhà nước hỗ trợ, Novaland có thể lâm vào tình trạng “mất thanh khoản” gây nợ xấu 50.000 tỉ cho hệ thống ngân hàng.
3 năm sau, Chủ tịch NVL tiếp tục có 1 bức “tâm thư”, nhưng lần này gửi tới các chủ nợ, tức các tổ chức tài chính trong nước và ngoài nước, cho biết “đang thực hiện tất cả các biện pháp có thể để thực hiện nghĩa vụ của mình với trái chủ”.
Ngay từ thời điểm 2020, cả thị trường đã sôi sục vì tại sao một doanh nghiệp đầu ngành BĐS có hơn 6.000 tỷ tiền mặt, Tổng TS >70.000 tỷ (theo BCTC 2019), lại có khả năng mất thanh khoản chỉ vì một khoản đầu tư hơn 5.200 tỷ đồng ??
Và sau 3 năm kể từ lá đơn kêu cứu, NVL đã không thể thoát khỏi bóng ma sụp đổ và ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường BĐS cũng như TT chứng khoán.
—————————————
Ngành BĐS là ngành có tính chu kỳ cao, và đặc biệt cần nguồn vốn RẤT LỚN nên rất phụ thuộc vào Tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên khoảng 5 năm gần đây (2017-2022), các Chủ đầu tư BĐS đã tìm ra một giải pháp khác bớt phụ thuộc hơn vào Ngân hàng, đó chính là Trái phiếu Doanh nghiệp (TPDN). Với việc phát hành TPDN riêng lẻ quá dễ dàng cho dự án, cộng với lãi suất tiết kiệm xuống thấp đã dẫn đến việc các DN BĐS “in” ra vô số TPDN để hút vốn từ người dân với lãi suất “khủng”. TPDN BĐS thậm chí còn được các CTCK và Ngân hàng tham gia phân phối “nhiệt tình” nhằm hưởng lợi tiền phí tư vấn và hoa hồng bán trái phiếu, trong khi đó rủi ro nắm giữ TPDN đều thuộc về người mua cuối cùng chứ đơn vị tư vấn và bán hàng không chịu trách nhiệm.
Để sử dụng hết lượng vốn rất lớn này (Tín dụng + TPDN + Margin cổ phiếu + Người mua trả trước), DN BĐS thực hiện M&A ồ ạt hàng loạt công ty, thâu tóm quỹ đất (cả sạch lẫn không sạch), sau đó lại tiếp tục sử dụng công ty con này huy động thêm cho các dự án mới. Nhiều công ty có số VCSH “rất bình thường” so với ngành, nhưng trong profile lại là CĐT của rất rất nhiều dự án với quy mô lên tới vài ngàn tỷ, chục ngàn tỷ … Điều này làm tài sản, quỹ đất lẫn danh tiếng của DN BĐS tăng cao nhưng nghĩa vụ nợ cũng tăng không kém.
Tuy nhiên thực tế, nhiều dự án BĐS này lại mới chỉ ở mức Giải phóng mặt bằng (GPMB), thậm chí còn chưa hoàn thiện pháp lý, đã được các CĐT lên phương án thiết kế và quảng cáo rất hoàng tráng, kèm theo huy động vốn “khủng” nhằm làm đẹp profile rồi lại đi huy động tiếp. Đơn cử như chính dự án khu dân cư Bình Khánh, Q2, TPHCM mà NVL đã từng kêu cứu vào năm 2020, đây là dự án được mua lại từ nhóm Vinacapital và sau đó vướng nhiều vấn đề pháp lý dẫn đến dự án bị tạm dừng cho đến bây giờ. Tuy nhiên tại thời điểm đó, NVL cho biết đã tự ứng vốn đầu tư đến hơn 6.000 tỷ vào dự án này, và hiện dự án vẫn ở trong quá trình kiểm tra và chưa có câu trả lời cuối cùng của chính quyền.
Sau bức tâm thư này (2020-2022), mặc dù có “rủi ro về thanh khoản”, nhưng NVL vẫn tiếp tục gia tăng nguồn vốn vay, đặc biệt trong năm 2020 và 2021 khi thị trường quá dễ dãi, và chỉ chậm lại trong 2022 do các biến động của thị trường. Nhìn vào tốc độ gia tăng nợ vay của các DN BĐS niêm yết khác chúng ta cũng đều thấy bức tranh tương tự. Và nếu trong 2 năm tới 2023 và 2024, thị trường BĐS chưa giải quyết được vấn đề cung cầu của người dân và pháp lý dự án thì liệu có nhiều thêm các bức “tâm thư” từ Chủ tịch các công ty BĐS khác ?
—————————————
Từ 2017-2021, thị trường dường như đã “say” trong cơn sóng BĐS và chứng khoán, đỉnh điểm là từ sau Covid, và đã quên đi nhiều những dấu hiệu của núi nợ đang ẩn sau những quảng cáo hoàng tráng của các DN BĐS. Sau giai đoạn đếm quỹ đất nhân ra giá tiền (hay còn gọi là “đếm cua trong lỗ”), nhà đầu tư (hay kể cả các analyst/broker) mới nhìn lại BCTC và đặt ra những câu hỏi như “Pháp lý dự án đã đến giai đoạn nào ?”, “Năng lực triển khai dự án đến đâu ?”, “Dự án có thật sự đáp ứng nhu cầu người mua, hay chỉ là đầu cơ ?”, “Năng lực Tài sản, Nợ của công ty có an toàn ?”, “Dòng tiền của công ty có đủ trả nợ ?”…
Mỗi con sóng đi qua lại để cho chúng ta nhiều bài học đắt giá về đầu tư. Xin nhắc lại một câu nói quen thuộc của Warren Buffett: “Rủi ro lớn nhất đến từ việc không hiểu rõ bản thân đang làm gì”.
